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「博狗娱乐官方网站」中信建投秋季房地产策略:估值底部加利润率改善

发表于 2019-12-27 08:46:16

「博狗娱乐官方网站」中信建投秋季房地产策略:估值底部加利润率改善

博狗娱乐官方网站,今年年初,在经历了连续两年上涨的房贷利率终于迎来拐头,叠加部分城市自去年底开始调控政策边际出现松动,带动市场预期转变,一二线核心城市在经历了17-18年连续两年的调整之后开始迎来修复,带动市场整体成交反弹,3、4月份销售面积单月增速由负转正,销售额增速也创下年内新高,部分城市房价上涨压力明显,随后从5月份开始,按揭利率下行趋势戛然而止,部分城市政策开始收紧,房企融资再度趋严,市场开始降温,重归平稳回落的趋势。

去化率方面,无论从我们对市场的调研还是CREIS的数据都显示,19年上半年重点城市的去化率相较于18年下半年的低位有所修复。2018年三季度以来重点城市的去化率持续滑落,今年初达到60.8%的低点,2月份开始去化率逐步攀升,并在4月份达到了77%的小高峰,随后在市场调控强化的影响下,热点城市去化率开始向正常水平回归。展望下半年,虽然当前政策有所收紧,但市场需求韧性十足,去化率有望在当前水平继续保持,供给加速和去化趋稳将推动行业量价维持高位水平。

年内供给端逐步发力,但整体仍然处在低位。从我们跟踪的22个重点一二线城市的批售数据来看,2019年上半年供应整体同比提升8.68%,其中 1月和6月两个时段放量明显,同比增速在20%以上。一线城市而言,供应放量相对更为显著,2019年上半年供应同比提升29.06%,多数月份的批售比均在1以上;二线城市而言,上半年供应相较成交整体不足,但批售比逐月持续提升。展望下半年,我们认为政府出于稳定房价上涨预期的需要,将会进一步加大供给端的放量。

价格:整体保持上行,二三线表现更佳

年内施工体量的提升支撑了投资仍在高位徘徊,展望下半年,我们认为随着房地产融资政策的进一步收紧和棚改力度的逐步趋弱,房企在资金端和土地投资端将进一步承压,投资增速将平稳滑落。但从全年来看,今年施工面积明显上升,叠加主流城市开工推货意愿仍在,投资不会太差且更具质量,因此我们上调2019年全年投资增速至6-8%左右。

行业:分化中前行

需求市场:总体成交在躁动后重归回落,分能级结构来看,一二线低位反弹,三四线承压;产品结构方面,一线刚需为主,二线改善发力。

供给规模:年内供给端逐步发力,但整体仍然处在低位,预计下半年将进一步放量。

价格:由于整体市场景气度较高,市场价格保持上行趋势,二三线表现更佳。

土地市场:土地市场开始有所改善,重点城市土地市场表现突出,百城土地溢价率自年初以来由低位持续回升。

销售前瞻:我们认为在核心城市供需压力得到有效缓解之前,主流核心城市的市场需求将得以持续,整体市场成交将继续维持高位徘徊。

投资前瞻:展望下半年,我们认为随着房地产融资政策的进一步收紧和棚改力度的逐步趋弱,房企在资金端和土地投资端将进一步承压,投资增速将平稳滑落。但从全年来看,今年施工面积明显上升,叠加主流城市开工推货意愿仍在,投资不会太差且更具质量,因此我们上调2019年全年投资增速至6-8%左右。

政策:抑制土地市场过热,资金层面边际收紧,中央层面坚持房住不炒,稳定市场预期;地方层面因城施策,有保有压。

企业——融资集中度提升之路未完待续

销售:企业节奏开始放缓,规模央企销售明显提速,从市占率的角度来看,行业集中度依然保持提升趋势。

融资:行业融资开始边际收紧,房企融资渠道变化不一,融资集中度短期有所下降,信用利差继续保持分化,未来两年企业迎来到期债务压力的考验。

拿地:直到今年以来房企拿地意愿修复,拿地金额占销售额比重修复至14年水平。除了拿地意愿恢复之外,在今年一二线核心城市市场修复的带动下,房企拿地策略也开始重新聚集核心城市。

策略——估值底部+利润率改善,地产股值得更加乐观

估值:板块估值仍处历史低位,龙头相对估值延续提升。

持仓:环比连续两季度下行,成为相对低配板块。

盈利能力:短期利润率底部或已现。国有房企销售韧性和利润率或超预期。

资建议:国企央企重返荣耀、物业服务蓄势待发。

我们建议三方面优选国企央企及物业龙头,挖掘价值洼地:具备融资优势的国企央企(万科、保利地产、中国海外发展、招商蛇口、华发股份)、具备非市场化拿地能力的国企央企(大悦城、华侨城)、物业服务龙头(中航善达、碧桂园服务)。

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